“心戰(zhàn)”策略之“開路篇”
    開路，即在所有人以為沒有路的地方走出一條路。亦即跳脫產(chǎn)品功能、價格的拼殺，以項目的品位、氣質(zhì)及精神取勝，在目標(biāo)人群心理開辟出一條通往碧樹晴天的心路。這條心路也就是“客群對項目劣勢的心理屏蔽點”。
    那么，“到底是些什么人、他們?yōu)槭裁匆�買碧樹晴天？”
    為了具體摸清客群的心理，我們專門對已購買碧樹晴天的業(yè)主進(jìn)行了一場摸底調(diào)查。
    從購買用途看，絕大多數(shù)業(yè)主并沒有將碧樹晴天作為第一居所，真正住進(jìn)來的只有4、5戶，主流心態(tài)是“現(xiàn)在不住今后住，或者是養(yǎng)老、退休后過來生活”。這些業(yè)主在首府城區(qū)都有房，但是因為喜歡碧樹晴天的大庭院，希望在這里能夠提升自己的生活品位。業(yè)主中有很多人是為父母養(yǎng)老、為自己退休、為孩子今后留下產(chǎn)業(yè)而購買碧樹晴天。
    從收入特征看，業(yè)主中機關(guān)干部和私營老板占據(jù)了很大的比例，這就暗示著很多業(yè)主在正當(dāng)?shù)氖杖雭碓椿�礎(chǔ)上，不乏很多機關(guān)的隱性收入者在內(nèi)。而且，業(yè)主的普遍收入只能保證其有能力消費200萬以下的別墅。
    從購買動機看，我們調(diào)查到一個非常有趣的現(xiàn)象，有些已購買碧樹晴天的業(yè)主說，“正是因為很多人不知道這個項目，所以才買！”這給我們一個很大的啟示，我們從這一點反推發(fā)現(xiàn)業(yè)主們一個比較趨同的心態(tài)，就是“希望熟人知道自己買別墅的人越少越好”，有一種希望將自己“躲藏”起來的心理暗示。
    “為什么業(yè)主不選麒麟閣、名都天下呢？為什么不到首府傳統(tǒng)別墅區(qū)置業(yè)呢？”我們依據(jù)業(yè)主的心理暗示再反推，欣喜地獲得了下面的答案：
    第一，相對于周邊區(qū)域的麒麟閣、名都天下、望琴海等競爭項目，現(xiàn)有客群選擇碧樹晴天的動機，在于心理上對這些項目太“密”的抗性，而碧樹晴天0.25的容積率產(chǎn)生的“疏闊”的感覺，比較符合客群的心理暗示。
    第二，相對于首府傳統(tǒng)的別墅區(qū)域，目標(biāo)客群對傳統(tǒng)區(qū)域別墅的“露富”、“顯尊”的產(chǎn)生心理抗性，而碧樹晴天獨處首府南部較遠(yuǎn)的區(qū)域，卻正好符合了心理暗示所希望達(dá)到的“隱”與“藏”的效果。
    我們繼續(xù)往下推導(dǎo)，又得出令我們驚喜不已的兩個結(jié)論。
    結(jié)論一，解決如何有效屏蔽碧樹晴天“致命劣勢”的問題。
    現(xiàn)有業(yè)主希望通過“隱”和“藏”，來達(dá)成其有效的“心理安全”保障的結(jié)果！正是因為這種心理和需求，使得碧樹晴天的離城“距離遠(yuǎn)”反而有機會從劣勢一舉咸魚翻身，而成為碧樹晴天為其它競爭項目所“不可復(fù)制的獨特優(yōu)勢”。
    結(jié)論二，達(dá)到泛化目標(biāo)客群的目的。
    從業(yè)主所要求的“心理安全”，進(jìn)而可以將其上升到一個更寬泛的心理領(lǐng)域，即“這里的生活，不再擔(dān)心有人打攪，真正能夠讓人心情放松，心事放下，再不必為心里藏著的事所牽累，感覺到生活很是輕松，生命很是愉悅”。這種心理或是心情的境界，能夠既包含現(xiàn)有的目標(biāo)客群，而且能夠在此基礎(chǔ)上將目標(biāo)人群的范圍擴(kuò)大，比如說“為父母的養(yǎng)老而買”、“為藝術(shù)的創(chuàng)作不受打擾而買”、“為逃避紛繁的城市以求清靜養(yǎng)心而買”等等，達(dá)到“泛化”目標(biāo)人群，擴(kuò)大銷售面的效果。
    所以，對于后期的客群定位，也躍然紙上，客戶描摹如下：身為機關(guān)干部、私企老板、高層白領(lǐng)、藝術(shù)工作者、文藝娛樂界成功人士、高校教授的他們，正處于30－45歲的青壯年華，為追求居住自然環(huán)境更好、更清靜、產(chǎn)品品質(zhì)更高的生活，希望進(jìn)行第二次置業(yè)，而這次新的置業(yè)取向有可能會選擇購買合適價位的碧樹晴天。
    “心戰(zhàn)”實操之“點金篇”
    點金，即把所有人以為不可用的劣勢點作一塊金。亦即反其道而行，以逆向思維，將“距離”的劣勢點化成一塊金燦燦的元寶，升華為一種心理層面的優(yōu)勢。這里要解決的就是碧樹晴天的內(nèi)涵和氣質(zhì)亮點的問題。
    從筆者總結(jié)的地產(chǎn)推廣的層次劃分來看，主要有高低四個層次：最高是賣思想，其次是賣形象，再次是賣功能，最低是賣價格，前期推廣效應(yīng)使項目實際上已經(jīng)陷入或糾纏于“價格”和“功能”層面的競爭，并未對項目的“形象”和“氣質(zhì)”做出提煉和升華。導(dǎo)致的結(jié)果，就是碧樹晴天是一個沒有“靈魂”沒有“個性”的項目。而碧樹晴天的競爭對手在突出產(chǎn)品賣點的同時，更注重檔次與品位的形象塑造，社區(qū)文化氣質(zhì)獨特，在這一點上，碧樹晴天沒有占到任何便宜。
    所以，如何從“項目本身”跳脫出來，上升到項目品位和氣質(zhì)的高度，是接下來推廣“心戰(zhàn)”中必須解決的問題。通過分析對比，我們也更堅定了“在解決了新的產(chǎn)品定位的基礎(chǔ)上，應(yīng)該注重挖掘碧樹晴天獨有的文化氣質(zhì)和樹立鮮明的個性形象”的決心，從而樹立全新、鮮明的項目形象，訴求獨特的生活主張，抵消“距離遠(yuǎn)”給客戶所造成的心理抗性，讓碧樹晴天“鮮活”起來。
    碧樹晴天項目的氣質(zhì)實際上體現(xiàn)在一種較高“心理境界”或“心理狀態(tài)”，其實即指無憂慮、無牽累、無心事、無陰暗等，在碧樹晴天能夠“換一片天地，換一種心情”，人的生活狀態(tài)乃至精神狀態(tài)、事業(yè)狀態(tài)都能達(dá)到一個非常美妙的界面。接下來的廣告推廣，也將圍繞這一核心主題，將目標(biāo)客群的心理“描摹”和“撓癢”效應(yīng)發(fā)揮至最佳。
    廣告訴求不刻意去描摹一種諸如“愛琴海風(fēng)情”、“養(yǎng)生生活”等生活狀態(tài)，而是強調(diào)一種“心情境界”，比如“平靜、放松、釋放”等等，但不刻意去界定是那種“具體心情”，通過廣告主題的訴求，讓目標(biāo)客群在心理上進(jìn)行自我對位。
    如：主題一“搬來的那天下午，孩子們非要四處轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，我說：‘還是先去瓜農(nóng)的地里看看吧，這里的光景多好啊……’”內(nèi)文寫到：一大片綠油油的瓜田滿目清涼，與熱浪襲人的都市喧囂相比，同是一座城，這里倒顯得清幽寧靜，讓人不由得心境不同。帶著泥土氣息的陽光，就這樣籠罩著每一個人，掐指算來，闊別它竟也有十多年了。人生有很多像這樣的記憶，在城市的繁盛中，流走了就難再回來。難得在碧樹晴天，心又被填滿了。只是這一次，有孩子們和我一起分享著……
    主題二：“40歲以后，第一次聽到有人叫我‘小伙子’……那是在碧樹晴天的一天傍晚！”
    內(nèi)文這樣寫到：上司、客戶、名片，疲于應(yīng)酬；官場、生意場、風(fēng)月場，忙著打拼。想覓一處真正放松的生活場，也許只是一片寧靜的林蔭，一塊清蔥的草地，一句真摯的話語，便足以讓人心情盛開。就像在碧樹晴天，卸下西服領(lǐng)帶，放下架勢官腔，爬草、踢球，感覺像年輕人一樣。最是散步老人喚我的一聲“小伙子”，令我覺得自己依然是這個時代的強者。
    主題三：“結(jié)婚快10年了，頭一次有了想要5個孩子的沖動……”內(nèi)文寫到：茂盛的樹、茁壯的草、花開的庭院、晴朗的天空……這里的源源生機，闊達(dá)了對生命的思考，一種從未有過的憧憬油然而生。我想要5個孩子，三個男孩，兩個女孩，我要讓他們長大成人，結(jié)婚生子，每個人都有一段精彩的人生，他們會成為我一生中最寶貴的財富，我也一定是那個在他們心中永遠(yuǎn)感到驕傲和自豪的人……在碧樹晴天，盡情想象我的茂盛人生。等等。
    “心戰(zhàn)”告捷
    上述報廣打出去以后，立即收到非常好的效果，單篇報廣的來電量均突破了100批，這在首府別墅推廣中也堪稱上乘之作了。尤其是代理商反饋過來的信息稱，報廣面市后，其售樓處現(xiàn)場的到訪量每天都能保持在30批以上，這對于別墅類產(chǎn)品而言，又創(chuàng)造了一個不錯的成績。從2005年8月份接手以來，不到兩個月時間，碧樹晴天已經(jīng)銷售了近40套，而且后續(xù)的銷售勢頭依然看好。代理商的銷售總監(jiān)也對我們的工作表示了稱贊“你們簡直就把業(yè)主的心摸透了”。這些業(yè)績也令我們碧樹晴天品牌服務(wù)組成員十分欣喜，至少標(biāo)志著我們?yōu)楸虡淝缣觳邉拥摹靶膽?zhàn)”收到了第一階段的勝利果實。
    從整個首府別墅市場的促銷方式來看，活動促銷已被證明是一條“行之有效”的鐵律。在接下來的推廣跟進(jìn)操作中，我們也為碧樹晴天策劃安排了相應(yīng)的活動、公關(guān)、新聞運作等措施，比如“車友會”、“音樂會”、“文化節(jié)”等，均在碧樹晴天售樓處開展，碧樹晴天不是遠(yuǎn)么？那我們就偏要讓客戶到現(xiàn)場來。
    初戰(zhàn)告捷后，我們難得有了一次修整的時間。10月中旬的一天晚上，筆者加班完正欲離開公司，在前臺接到一個電話，電話那端是一位女士的聲音：“看到碧樹晴天的廣告后，想起自己的經(jīng)歷，我哭了……”